Могут ли ТСЖ эффективно использовать закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в своих интересах, в частности при проведении капитального ремонта? Свое видение представляют эксперт и практики.
Напомним, цели закона - создание безопасных и благоприятных условий для проживания граждан, повышение качества реформирования ЖКХ, формирование эффективных механизмов управления жилищным фондом и внедрение ресурсосберегающих технологий. Ирина Генцлер, руководитель жилищного сектора направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» констатирует, что в законе прямо не говорится, что он посвящен или целью своей имеет проведение капитального ремонта, финансирование работ. Если проанализировать условия, на которых средства Государственной корпорации содействия реформированию ЖКХ передаются регионам, а от них муниципалитетам и поступают непосредственно товариществам и управляющим организациям, мы увидим, что на самом деле цель закона и использования этих средств - это поощрение тех, кто на своем уровне занимался реформированием жилищно-коммунального хозяйства.
Если говорить о возможности получения средств на ремонт многоквартирных домов, то право их получения предоставлено только тем, кто сам выбрал способ управления. Эти деньги позволяют подступиться к решению двух глобальных задач, которые стоят на государственном уровне, считает эксперт.
Не скупитесь на долю
По мнению Ирины Генцлер, пока в многоквартирных домах нет того коллектива ответственных собственников, который действительно заботится об общей недвижимости. То есть прошел процесс приватизации, люди в полной мере ощутили себя собственниками своих квартир, но не осознали себя ответственными за судьбу дома в целом. «Поэтому закон в сущности один из вариантов для того, чтобы подступиться к решению этой проблемы, - считает Ирина Генцлер. - Заставить людей быть собственниками можно разными путями. Один из них - административные, наказательные меры. Конечно, это не популярно, и законодательство у нас на этот счет только декларативное и конкретных механизмов нет. Но есть другой очень эффективный способ – экономический». В данном случае это деньги, которые предоставляются домам на определенных условиях. Первое - люди должны проявить инициативу и принять на общем собрании решение о капитальном ремонте. Второе - определиться с тем, что именно нужно сделать в доме. И третье - удовлетворить условие, на котором предоставляются средства, - вложить свои кровные деньги на финансирование ремонтных работ.
Сейчас очень много разговоров, насколько тяжела эта доля (не менее 5%) для собственников. По словам Генцлер, на самом деле условия предоставления бюджетных субсидий на проведение капремонта беспрецедентны для мировой практики. В опыте зарубежных стран субсидии обычно предоставляются при условии, что собственники в многоквартирных домах финансируют 30%-90% от стоимости капитального ремонта, но чтобы от них просили только 5%... «Это чрезвычайно благоприятные условия для получения такой бюджетной поддержки в ходе реализации закона», - полагает эксперт. Фактически собственники должны продумать, как через товарищества, через управляющие организации они готовы обеспечить 5% финансирование.
Участвуя в муниципальной программе по использованию бюджетных денег, люди видят положительный результат: по их инициативе, под их контролем деньги вкладываются в их дом. И это пример для других ТСЖ.
Вторая общегосударственная глобальная проблема, по мнению эксперта, – это качество многоквартирных домов (первая, отсутствие ответственных собственников). Дома чрезвычайно много потребляют энергоресурсов и чрезвычайно много их теряют. Если сравнивать на уровне нормативных требований, энергоэффективность наших домов, потребление энергоресурсов примерно на 40% выше, чем в странах Европейского сообщества. Значительное количество энергии теряется через плохие фасады, тонкие стены, через проемы, через кровлю и т.д. Задача государства – побудить собственников к тому, чтобы они занимались улучшением качества своих многоквартирных домов. «Это проблема не только экологическая, но и экономическая, поскольку стоимость энергоресурсов растет, - комментирует Ирина Генцлер. - В структуре затрат на содержание многоквартирного дома большую долю составляют коммунальные ресурсы. Если сократить потребление этих ресурсов без ущерба для проживания на 20-30%, огромные деньги можно направить на ремонт и улучшение качества многоквартирных домов.
Деньги - ТСЖ
Это фактическое использование средств поддерживает рыночное управление многоквартирными домами. Впервые деньги даются не муниципальным образованиям для финансирования и организации капитального ремонта, а непосредственно ТСЖ или управляющей организации. И у этих организаций есть право самостоятельно выбирать себе подрядчика, следить за процессом и контролировать качество работы.
На взгляд экспертов, возможности закона огромны. Однако хотелось бы знать, как складываются дела на практике.
У Владимира Семенова, президента Ассоциации ТСЖ Центрального района, возникают опасения по поводу прозрачности утверждения списков домов, которые подлежат финансированию из Фонда. По его мнению, равных условий для получения денег нет. «Самая большая сложность для ТСЖ – попасть в программу, пока существует лоббирование интересов жилкомсервисов и в адресную программу по капремонту включают дома, которые управляются ими», - считает Владимир Семенов. Еще один «спорный» момент касается 5% софинансирования. Дома, в которых не было капремонта, потребуют огромных затрат. А если здания относятся к КГИОП, в расходах будут значиться еще и реставрационные работы. «В моем доме, которому более 100 лет, капремонт ни разу не проводился, - рассказывает Владимир Семенов. - По предварительным подсчетам, чтобы привести здание в порядок, включая фасадные работы, потребуется 50 миллионов рублей. Около 2 с половиной миллионов рублей должно заплатить собственники. В старом фонде нет возможности получить дополнительные доходы от сдачи помещений в аренду, а значит, все расходы лягут на жильцов». Это утопия.
Игорь Колтунов, генеральный директор «Жилищно-коммунальной компании» Всеволжска говорит о неравных условиях софинансирования. Поскольку люди живут в домах, где 300 квартир, и где всего пять. Как в последнем случае осилить «свой вклад»? Отметим, что во Всеволжском районе деньги на капитальный ремонт в 2008 году уже получены. Правда, поступили они совсем недавно, «устроив» для управляющей компании аврал. По мнению Игоря Колтунова, форма контроля за качеством выполненных работ должна быть иной. «Собственники не имеют достаточной квалификации для этого», - полагает он.
Скорее всего, у наших читателей, уже имеющих практику и опыт, есть свои точки зрения на федеральный закон о Фонде. Предлагаем продолжить тему капитального ремонта и поделиться мнениями.
Автор: Людмила Селиванова
Источник: газета "Консьержъ"
