Карта сайта
 
Начальная страница > Управление многоквартирным домом
 

Управление многоквартирным домом

Конституция РФ закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти. В России происходит постепенное становление собственника, понимание им своей роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности. В данной статье попытаемся сформулировать понятие «управление многоквартирным жилым домом», определим условные критерии выбора способа управления многоквартирным домом и обозначим договорные связи при каждом способе управления.

Что есть управление многоквартирным домом?
Вновь принятый Жилищный кодекс РФ не дает понятия «управление многоквартирным жилым домом», хотя этой области деятельности посвящен целый раздел. Для того чтобы дать определение какому-либо явлению, необходимо выделить его признаки.

Признаки управления многоквартирным домом:
  • Деятельность. Управление – это всегда деятельность, процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома – с момента его постройки и до момента сноса.
  • Объект. Вектор любого управления направлен на какой-либо объект.
По объекту управления выделяют формы управления многоквартирным домом:
    • управление жилищным фондом – это деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица;
    • управление общим имуществом в доме – осуществляется собственниками помещений в доме либо лицом, привлеченным собственниками.
Таким образом, в целом, объектом управления выступает многоквартирный дом. Вопрос в том, что считать многоквартирным домом. Сколько в доме должно быть помещений и собственников этих помещений, чтобы дом можно было считать многоквартирным? Этот вопрос не урегулирован Жилищным кодексом. Однако, на основании сложившейся практики многоквартирным домом можно считать дом с двумя и более помещениями при наличии хотя бы одного собственника этих помещений.
  • Субъект. Субъект управления – лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели.
Субъект управления:
    • осуществляет управленческую и организационную работу;
    • принимает решения;
    • обеспечивает достижение поставленных целей.
При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект) или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления, п. 4 ст. 161 ЖК РФ).
  • Целенаправленность. Любая деятельность по управлению имеет определенные цели и задачи. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
  • Согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.
Таким образом, управление многоквартирным жилым домом – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Как выбрать способ управления домом?
Жилищный кодекс РФ налагает на собственников помещений обязанность выбрать способ управления домом в течение года до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации органами местного самоуправления. Вероятно, что дата проведения таких конкурсов должна быть заранее известна, то есть как минимум не меньше чем за один год.
ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:
  • непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
  • управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
  • управление управляющей организацией.
Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д.
Критерии (условные) выбора способа управления домом:

Способ управления
Непосредственное управление
ТСЖ, ЖК, ЖСК
Управляющие организации
Критерии дифференциации
Заключение договоров с организациями – поставщиками ЖКУ
Договоры на коммунальные услуги заключаются с каждым собственником помещения отдельно, в договорах на поставку жилищных услуг одной стороной договора выступают все собственники
Заключаются ТСЖ, ЖК и ЖСК с организациями – поставщиками ЖКУ
Заключаются управляющими организациями с поставщиками ЖКУ
Заключение договора управления многоквартирным домом
Заключения договора не требуется
Заключаются с каждым собственником, если такое решение принято на общем собрании. Заключение договоров не обязательно, так как функции по управлению домом прописаны в Уставе ТСЖ и протоколе общего собрания собственников, на котором принято решение создать ТСЖ (ЖК, ЖСК).
Заключается с каждым собственником отдельно
Обучение персонала
Может потребоваться, если собственники выберут из своего состава представителя по доверенности для ведения дел.
Имеет место, если в органы управления выбраны лица – не профессионалы в области управления многоквартирным домом.
Не предполагается, так как управляющие компании работают на профессиональной основе.
Затраты на обучение персонала
Могут быть.
Могут быть.
Нет.
Затраты на управление домом, содержание штата управления
Нет.
Есть.
Есть.
Количество собственников в доме
До 4 (по аналогии с ранее действовавшим ФЗ «О товариществах собственников жилья»).
От 4 (условно).
От 4 (условно).
Защита прав и законных интересов собственников помещений в доме
Собственники помещений в доме сами осуществляют защиту своих прав и законных интересов лично либо через представителей.
Если функция защиты прав и законных интересов собственников прописана в уставе ТСЖ, ЖК, ЖСК, то собственники могут обратиться непосредственно в ТСЖ, ЖК, ЖСК. Органы управления ТСЖ, ЖК, ЖСК либо сами представляют интересы собственников, либо нанимают для этого специалистов со стороны.
Если функция защиты прав и законных интересов собственников помещений в доме прописана в договоре управления, то, собственники могут обращаться за помощью непосредственно в управляющую компанию.
Возможность снижения затрат собственников на содержание и обслуживание дома
Нет расходов на управление домом.
- оказание некоторых видов услуг собственными силами (дворники, сантехники, уборщицы);- содействие органов местного самоуправления в виде предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт и обучение персонала (ст. 165 ЖК);- осуществление коммерческой деятельности (перечень видов деятельности – ст. 137 ЖК).
Выбор управляющей организации, предоставляющей услуги по ценам, удовлетворяющим интересы собственников помещений в доме.


Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации.

Непосредственное управление
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками возможны следующие варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги (рис. 1):
  • Договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени.
  • Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом, все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре.
  • В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме.
Рис. 1.Заключение договоров на коммунальные услуги
с каждым собственником помещения в доме
Рисунок 1 управл. многокварт. домом

Заключение договоров на жилищные услуги,
одной из сторон в которых являются все собственники помещений в доме
Рисунок 2 управ. многокварт. домом

Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги
от имени всех собственников помещений в доме одним из собственников,
действующим по доверенности
Рисунок 3 управ. многокварт. домом


Управление ТСЖ, ЖК, ЖСК 
При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.
Таким образом, существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК, ЖСК (рис. 2):
  • Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ЖСК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ЖСК, в договоре управления.
  • Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ЖСК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ЖСК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ЖСК).
Рис. 2.
Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги ТСЖ,
ЖК, ЖСК от имени всех собственников помещений в доме
Рисунок4

Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией
от имени ТСЖ, ЖК, ЖСК
Рисунок 5 управ. многокварт. домом


Управление управляющими организациями 
При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано:
  • состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
  • перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
  • порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
  • порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Договор управления, заключаемый с управляющей организацией по всем своим признакам, подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ.
В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать услуги лично. То есть, управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.
Договоры с организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией с поставщиками от имени собственников помещений в доме (рис. 3).
Рис. 3.
Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей
организацией от имени всех собственников помещений в доме
Рисунок6

Таким образом, существующее жилищное законодательство достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.


Наталья Габрусь,
Лекс-Консалтинг (Тюмень)
Консалтинговая группа «Лекс»
Опубликовано в журнале  "ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера", №6, июнь 2006 г.
 
Последние публикации
Василий Федотов: услуги разные, счёт - один.
Одна квитанция на все коммунальные услуги должна появиться в ближайшее время. О том, как идет работа с энергетиками, и о преимуществах единого счёта "Петербургский дневник" поговорил с Василием Федотовым, генеральным директором ГУП ВЦКП "Жилищное хозяйство"
Интервью генерального директора ГУП ВЦКП «Жилищное хозяйство» В. Н. Федотова Информационному агентству РБК.
До конца этого года власти Петербурга планируют создать единого сбытового агента в сфере ЖКХ, передав ему и расчетные функции ВЦКП, контролирующего 70% коммунальных платежей.
ОАО «Банк «Санкт-Петербург» предлагает новые возможности для граждан при оплате жилищно-коммунальных услуг.
Пользователи интернет-банка ОАО «Банк «Санкт-Петербург» могут оформить подписку на автоматическое выставление электронных счетов на оплату жилищно-коммунальных услуг ГУП ВЦКП «Жилищное хозяйство».
Комментарии со стороны Жилищного комитета и ГУП ВЦКП «Жилищное хозяйство» о реформе ЖКХ и создании единого сбытового агента в программе «Петербургский дневник» (телеканал «Санкт-Петербург», 10.06.2014г.).
Петербург стоит на пороге коммунальной реформы. Платить за газ, свет, воду, услуги ЖКХ предлагается по единой квитанции. С одной стороны, идея хорошая. С другой – часть жителей восприняли ее скептически.
Плановые работы оставят без горячей воды почти два десятка домов в Московском районе
Более недели не будет горячей воды почти в двух десятках домов в Московском районе. Причиной этого станут плановые работы на Автовской ТЭЦ, сообщили «БалтИнфо» в пресс-службе ГУП «ТЭК СПб».
Субсидия «для поддержки штанов»
У нас наметился юбилей. Ну, может, не совсем юбилей, но дата в новейшей истории не последняя. Двадцать лет назад в Петербурге, да и в других регионах, начали выдавать жилищные субсидии. И тогда,20 лет назад, и сегодня главным проводником этой политики является Городской центр жилищных субсидий. Руководитель центра Ирина ШКОЛЯР – тот самый человек, который может рассказать, «как оно было» и «что теперь стало».
В Петербурге завершился отопительный сезон
12 мая 2014, 10:00 В Петербурге завершился отопительный сезон В связи с повышением температуры воздуха теплоснабжающим организациям дано указание с 00.00 МСК 12 мая прекратить отопление зданий в Петербурге. На периодическое протапливание энергетики начали переходить с 23 апреля.
Комитет по тарифам Петербурга обнародовал проект по размеру соцнорм на электричество
Комитет по тарифам обнародовал проект по размеру социальных норм на электричество. На заседании Общественного совета по ЖКХ при вице-губернаторе Владимире Лавленцеве его озвучил глава ведомства Дмитрий Коптин.
Как вице-губернатор по подвалам ходил
Вице-губернатор Петербурга Владимир Лавленцев осмотрел проблемные объекты Фрунзенского района. Он попытался выяснить, почему в некоторых домах нет тепла или воды, в других перегорают ультрасовременные лампочки, а ЖКС в Купчино не судится с поставщиком ресурсов для жилых домов.
Доработанный проект Региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге
Уважаемые жители Петербурга! Жилищный комитет повторно размеcтил на своем сайте доработанный проект Региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге, в который внесено значительное количество изменений и уточнений.